Die Vorbereitung: Klarheit schaffen für den Immobilienverkauf

Persönliche Vorbereitung auf den Immobilienverkauf

Die Situation, aus der heraus Sie eine Immobilie veräußern müssen oder wollen, ist für verschiedene Aspekte wichtig. Aus diesem Grund ist es in Ihrem Interesse diese Umstände zu beschreiben:

• Was ist der Grund für den Verkauf?
  • Einfacher Umzug
  • Berufliche Veränderung
  • Finanzierungsprobleme
  • Erbschaft
• Welche emotionale Beteiligung haben Sie?
  • Ein von Ihnen geplanter Umzug wegen der Lebensqualität wird Sie vermutlich emotional weniger belasten als der Verkauf des gemeinsamen Hauses, weil der Ehemann tödlich verunglückt ist.
• Welchen Grad der Verantwortung haben Sie?
  • Sind Sie rechtlich hauptverantwortlich, haben Sie die Verantwortung für die Organisation freiwillig übernommen oder fühlen Sie sich moralisch/emotional verpflichtet?
• Um welchen rechtlichen Rahmen handelt es sich?
  • Die Komplexität eines Immobilienverkaufs kann erheblich zunehmen, wenn es sich bspw. um einen Erbfall handelt oder die Immobilie unter Denkmalschutz steht. Auch der rechtliche Status einzelner Beteiligter kann die Situation verkomplizieren.
• Auf welche Hilfe können Sie zurückgreifen?
  • Verwandte, Freunde, Bekannte und deren für die Situation hilfreiche QualitätenHandwerker, Techniker

Insbesondere bei diesen weniger „technischen“ Überlegungen ist es wichtig, dass Sie sich um eine objektive Perspektive bemühen. Je weniger verzerrt diese Einschätzung ist, desto stabiler ist die Entscheidungs- und Handlungsrundlage. Abgeschlossen ist diese Liste nicht, doch kann Sie sehr hilfreich für die weitere Planung sein. Unsere Immobilienprofis helfen Ihnen gern weiter. Bei einem Beratungsgespräch befassen wir uns gern mit Diskretion und Empathie mit Ihrem Anliegen.

Zeitplan erstellen: Immobilienverkauf real

Die Erarbeitung des Zeitplans kann je nach Szenario eine hohe Ungenauigkeit aufweisen. Daher bietet es sich an, auf Hilfsmittel wie eine Risikoanalyse zurückzugreifen. In Kurzfassung: Im Verlauf der Auseinandersetzung mit dem Thema Immobilienverkauf schreiben Sie alle Risiken auf, vom fehlenden Dokument, bis zu versteckten baulichen Schäden. Diese Risiken werden nach Impact bewertet. Im Idealfall lassen Sie sich zu jedem Punkt eine Gegenmaßnahme einfallen. Dieses Vorgehen eignet sich weniger in Fällen, in denen Zeit besonders knapp ist und der Zeitraum zwischen der Kenntnis des Immobilienverkaufs und der Übergabe der Immobilie besonders klein ist.

Im Folgenden haben wir für Sie einige Tipps und Maßnahmen für die Erstellung eines Zeitplans für das Projekt Immobilienverkauf zusammengefasst:

• Passende Zeiteinheit für Zeitplan wählen (Tage, Wochen, …)
• Alle Aufgaben aufschreiben, die mit dem Verkauf der Immobilie zu tun haben
  • Große Aufgaben in kleinere unterteilen
• Termine mit Externen (Notar, Handwerker, Ämter)
  • Frühzeitig vereinbaren
  • Angebote frühzeitig einholen
  • Als feste Zeitpunkte im Zeitplan erfassen
  • Aufgaben, die vor und nach diesen Terminen sein müssen, dort eintragen
• Helfer aus sozialem Umfeld bitten, ungefähre Verfügbarkeit zu nennen
  • Verfügbarkeit und Dopplungen pro Woche notieren
• Möglichst realistische Einschätzung des eigenen Zeitbudgets einbeziehen
• Zeiten (Aufgaben, Abwesenheit, …) grob berechnen und möglichst strategisch Zeitpuffer einbauen

Unterlagen & Informationen sammeln

Bei wichtigen Investitionsentscheidungen wie einer Immobilie ist in Deutschland das Handschlag-Prinzip mit verbundenen Augen nicht möglich. Der Wechsel des Besitzers und die Umstände müssen erfasst und beglaubigt werden. Schon bei der Erstellung einer Immobilienanzeige sind wichtige Energiekennwerte und andere Daten notwendig. Die mögliche Spanne für den Verkaufspreis Ihres Hauses oder der geliebten Eigentumswohnung hängt von der Vorbereitung und Aufarbeitung der Dokumente und Informationen ab. Ein simples Beispiel wäre, dass der Haustyp, auch ohne Dokumente offensichtlich, jeweils eine etwas veränderte Preisspanne für den Verkauf der Immobilie eröffnen kann. Bedeutet also:  Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, die einen eigenen Zugang hat, wird vermutlich einen höheren Verkaufserlös erzielen können als ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Und beim Vergleich einer Stadtvilla mit einem Bungalow, stellt sich kaum die Frage, ob die Stadtvilla den sehr viel höheren Immobilienwert darstellt. Unsere Immobilienbewertung und die Verkehrswertgutachten basieren auf einer tiefen Kenntnis des Objekts und des regionalen Marktes – ImmobilienDuo: Wir überzeugen Sie!

Über die Sammlung von Dokumenten und Informationen sind Sie direkt mit dem Ergebnis des Verkaufsprozess und -erfolgs verkoppelt. Im Folgenden haben wir für Sie einige wichtige Dokumente aufgelistet, die je nach Wertermittlungsverfahren wichtig sind:

• Grundbuchauszug, aktuell
• Flurkarte / Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Baupläne / Grundrisse
• Energieausweis – direkt anfertigen lassen
• Teilungserklärung
• Baulastenverzeichnis, v. a. bei Altimmobilien
• Mietverträge, bei vermieteten Objekten
• Nebenkostenübersicht / Betriebskostenabrechnung
• Sanierungs- und Modernisierungsnachweise
• Gebäudeversicherungsschein
• Kreditverträge
• Verträge zu Wohnrechten

Einen Teil dieser Unterlagen werden Sie beantragen müssen, teils gegen Gebühr. Informieren Sie sich also zeitnah zur Bearbeitungs- und Erstellungszeit. Ebenso sollten die Unterlagen in digitaler Form vorhanden sein, um schnell auf verschiedene Gegebenheiten reagieren zu können. Besonderheiten und herausstechende Merkmale der Immobilie, wie die Maße von Räumen oder eine Liste des Inventars, falls Ausstattung oder Möbel übergeben werden sollen, sind ebenfalls wichtige Aspekte. Diese Informationen werden später für die Vermarktung der Immobilie interessant sein.

Realistischer Preis: Immobilienbewertung

Eine gute und realistische Immobilienbewertung bildet den Grundstein eines erfolgreichen Verkaufs. Die Ermittlung eines realistischen Preises erfordert viel Recherche und Fachwissen. Selbst wenn der Verkauf in Eigenregie geschehen soll, ist eine professionelle Immobilienbewertung unbedingt anzuraten.

Bei einem zu niedrig angesetzten Verkaufspreis verschenken Sie Geld. Verlangen Sie hingegen zu viel, wird der Verkauf erschwert, verzögert oder sogar unmöglich. Starke Abweichungen in beide Richtungen können demnach dazu führen, dass Sie Einbußen erleiden müssen. Beachten Sie – Sie wollen nicht nur verkaufen, Sie wollen zum bestmöglichen Preis verkaufen.

Um das zu erreichen, werden die Daten der zu verkaufenden Immobilie je nach Verfahren in einen erweiterten datenbasierten Kontext gestellt, bspw. im:

• Sachwertverfahren, um die Herstellungskosten des Gebäudes oder die Alterswertminderung,
• Vergleichswertverfahren, durch die Beschreibung der Makro- und Mikrolage für die Immobilie oder aktuelle Marktdaten,
• Ertragswertverfahren, um die realen Bewirtschaftungskosten oder den Bodenwert.

Um mehr zum Thema Wertermittlung und -bewertung als Vorbereitung eines Immobilienverkaufs zu erfahren, können Sie gern unsere Ratgeber zum Thema nutzen. Alternativ können Sie gern unsere unverbindliche Online-Wertermittlung nutzen und mit uns Kontakt aufnahmen. Ihre Immobilie ist unser Auftrag.

Renovierung & Sanierung für den positiven Eindruck

Den ersten und zweiten Eindruck von Interessierten, die Ihre Immobilie auf Bildern oder vor Ort sehen, sollten Sie möglichst positiv gestalten. Bleibt die Immobilie einmal im Kopf, ist eine wichtige Hürde genommen. Während andere Maßnahmen zur Vorbereitung auf die Immobilienvermarktung im Gange sind, bietet es sich an, Renovierungs- oder gar Sanierungsarbeiten durchzuführen. Im Idealfall sind im Laufe der Jahre über die jährlichen Rücklagen (beides vorerst Wertermittlung, Finanzierung besteht noch nicht) Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten durchgeführt worden, sodass die Immobilie in einem guten bis sehr guten Zustand ist. Doch auch, wenn es dazu einen Investitionsstau geben sollte, was sehr wohl vorkommen kann, sollten Sie tätig werden.

• Bringen Sie Außenanlagen entsprechend Ihrer Vorstellung in Ordnung – pflastern, bepflanzen, Bäume ausschneiden.
• Überprüfen Sie den Zustand von baulichen Anlagen: Gartenhütte oder Zaun streichen, verschmutztes Carport-Dach säubern.
• Das Erneuern der Fassadenfarbe oder das Ausbessern eines kaputten Fensterboards kann einen wertvollen Beitrag zu optischer Aufwertung leisten.
• Die Innenräume sollten in einem sauberen und gepflegten Zustand sein, aufgeräumt, geputzt und frei von unangenehmen Gerüchen. Auch hier kann das Reparieren kleiner Schäden eine große Wirkung haben.
• Sie können Ihre Einrichtung ala Homestaging für eine möglichst positiver Präsentation umstellen.

Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten den gefühlten Wert der Immobilie zu erhöhen. Daten und Fakten sind die eine Seite, Emotionen die andere. Bitte beachten Sie jedoch, dass Reparatur- oder Ausbesserungsarbeiten nicht dazu dienen sollen, Mängel zu vertuschen. Arglistiges Verschweigen kann auch nach dem Immobilienverkauf zu einem erheblichen Problem für Sie und die Käufer werden.

Das Exposé: Nr. 1 Tool der Immobilienvermarktung

Ein Exposé ist ein beinahe unabdingbares Instrument des Immobilienverkaufs. Nicht viel länger als ein Flyer, präsentiert es die Immobilie im besten Licht durch professionelle Fotos und gibt alle wichtigen Informationen zu Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Ein gutes Exposé enthält eine Vielzahl von Informationen, sodass beim Interessenten der Wunsch nach mehr gestärkt wird. Gleichzeitig ist es durch seine Aufmachung werbend und bietet Kaufanreize. Falsche Informationen müssen unbedingt vermieden werden, da der Verkäufer haftbar gemacht werden kann. Das Exposé sollte ebenfalls digital vorliegen. Im Idealfall können Sie dem Kaufinteressenten direkt einen virtuellen Rundgang zur Verfügung stellen. In Deutschland gelten für den Inhalt rechtliche Vorgaben, jedoch für die Gestaltung nicht. Es ist darauf zu achten, dass Pflichtangaben:

• nach der Energieeinsparverordnung wie die Art des Energieausweises,
• entsprechend dem BGB & Maklerrecht wie persönliche Daten des Verkäufers,
• zu den Objektmerkmalen, so zum Beispiel Grundstücksfläche,
• zur Haftungsvermeidung wie Lasten im Grundbuch angegeben werden.