Immobilientausch: Zuhause in jeder Lebensphase

Sie lieben das Knarzen des Parketts. Viele Erinnerungen an tippelnde Kinderfüße sind damit verbunden. Das Reetdach, die Klinker und der Garten vermitteln Ihnen ein heimisches Gefühl jedes Mal, wenn Sie nach Hause kommen. Mittlerweile haben die Kinder ihren Teil der Welt gesehen, studiert und gelernt. Der ältere Sohn ist wieder in die Gegend, nach Kiel, gezogen und hat sich, über seine Tätigkeit als Immobilienmakler eine kleine Eigentumswohnung gekauft – denn die Kieler Bucht ist Zuhause. Mit dem Nachwuchs auf dem Weg wird es allerdings eng, ganz ohne Kinderzimmer.  Eine praktikable Lösung kann der Immobilientausch bieten.

Immobilientausch: Eine Option, wenn sich das Leben verändert

Sollten Sie sich in dem Beispiel oben wiederfinden oder darüber nachdenken, ob ein Immobilientausch für Sie eine Möglichkeit sein könnte, fragen Sie sich folgendes:

  • Sehen Sie in absehbarer Zeit einer Veränderung Ihrer Wohn- oder Wohneigentumssituation entgegen?
  • Können Sie sich vorstellen das Haus oder die Wohnung in einem Vorgang zu tauschen?
  • Sind Sie Eigentümer einer Immobilie oder wohnen Sie zur Miete?
  • Sollten Sie diese Fragen mit ja beantworten können, ist der Immobilientausch, also ein gleichzeitiger Tausch der Eigentümerverhältnisse zweier Immobilien, als Alternative zum einseitigen Immobilienverkauf einen Blick wert.

Eckpunkte des Immobilientauschs:

  • Beide Objekte müssen professionell bewertet und einander entgegen gestellt werden.
  • Es müssen nicht zwei separate Verträge geschlossen werden, sondern ein umfassender Tauschvertrag – bedeutet auch einmalige Notarkosten.
  • Es entstehen pro Partei Grundbuchkosten.
  • Abseits von enger Verwandtschaft fällt die Grunderwerbssteuer zwei Mal an und wird pro Objektwert berechnet.

Eindeutig geklärte Besitzverhältnisse sind für einen reibungslosen Ablauf von Vorteil. Zudem sollte bedacht werden, dass bspw. durch die Eigenschaft der zweiten Partei mit Verkaufs- und Kaufabsicht idealerweise eine ausreichende Vorbereitungszeit für den Tausch bestehen sollte. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler an Ihrer Seite haben Sie, neben einer Vielzahl weiterer Vorteile, das Potenzial für eine schnelle Abwicklung des Tausches in der Hand. Das Team vom ImmobilienDuo berät Sie gern zum Thema Immobilientausch und beantwortet Ihre Fragen. Wir sind spezialisiert auf die Gebiete Kiel, den Kreis Plön, Schwansen, Angeln und Schönberg an der Ostsee.

Die Vorbereitung: gute Planung, sauberer Ablauf beim Immobilientausch

Zeit und Timing spielen eine wesentliche Rolle für den reibungslosen Ablauf eines Immobilientauschs. Denn die meisten Arbeitsschritte eines Immobilienverkaufs  müssen doppelt durchgeführt werden. Zumal dürften sich die beiden Eigentümer-Parteien über eine bezugsfertige Immobilie ab dem ersten Tag freuen.

Einschätzung der eigenen Situation

Nehmen Sie sich für diesen Arbeitsschritt ausreichend Zeit, da er Teil des Fundaments für den Immobilientausch ist. Es gilt die eigenen Lebensumstände, das eigene Wissen oder auch den Zugang zu verschiedenen Ressourcen einzuschätzen. Tragen Sie die einzelnen Kategorien zusammen und erfassen Informationen zu Ihrer Situation. Dadurch schaffen Sie für Entscheidungen eine rationale Grundlage. Sie könnten sich bspw. fragen:

  • Sind die Kinder noch im Kleinkindalter?
  • Bleibt neben dem Job genug Zeit für den Immobilientausch übrig?
  • Könnte der Denkmalschutz hier Schwierigkeiten bereiten?
  • Ist die Vertragsgestaltung durch uns zu bewältigen?
  • Sind wir rechtlich ausreichend gesichert?

Kein Immobilientausch ohne zweite Partei

Familie, Bekannte, Freunde und erweitertes soziales Umfeld:

Wesentliche Vorteile sind hier der verkürzte Weg bei der Interessentensuche, die möglicherweise verkürzte Kommunikation und die potenziell schnellere Erledigung von Arbeitsschritten, sowie die Möglichkeit einer unbürokratischen Handhabung. Im Sinne einer nervenschonenden Umsetzung sollten Sie das Vorhaben aufgrund der möglichen zwischenmenschlichen Nähe auf persönlicher Ebene prüfen.

Allgemeine Suche nach fremden Interessenten:

Über Portale wie ebay, große Immobilienportale, soziale Netzwerke oder auch die klassische Zeitung können Sie ggf. ähnlich schnell mit Interessenten in Kontakt kommen. Die Schwierigkeit, alle Faktoren, unter einen Hut bringen zu können kann sich ausgeprägter erweisen. Eine gute Planung bekommt dadurch noch mehr Gewicht.

Kosten und Budget beim Immobilientausch

Kosten des Immobilientauschs

Für alle Kostenpositionen, die der Umsetzung des Vorhabens Immobilientausch zugeordnet werden können, sollten Sie Preisschätzungen einholen, Erfahrungswerte zu Kosten recherchieren und Angebote einholen. Kosten für Notar oder Anwalt, für Behörden oder auch einen Immobilienmakler können so sicher als fixer Teil des Budgets eingeplant werden.

Kosten für Sanierung, Modernisierung und Renovierung

Durch Maßnahmen zur Instandsetzung und Aufwertung des Aussehens und der Ausstattung einer Immobilie kann der Eindruck auf den Tauschpartner verbessert werden. Zudem ist eine Wertsteigerung möglich. Je nachdem welche Vereinbarungen für den Immobilientausch getroffen werden, ist eine Verteilung der Aufgaben und Kosten auf beide Parteien möglich und sinnvoll. Auch hier gilt: Aufgaben definieren, Angebote einholen und Kostenschätzungen erstellen. Für die weitere Planung der Finanzierung und des Budgets werden hier wertvolle Informationen generiert.

Tauschvertrag: Suche nach Notar und Anwalt

Die Vertragsgestaltung kann im Falle eines Immobilientausches einen hohen Grad an Komplexität aufweisen – bspw. durch Regelungen zum Wertausgleich oder auch zur Haftung & Gewährleistung. Um die rechtliche Sicherheit zu maximieren, bietet es sich an, einen Anwalt hinzuzuziehen. Da ein Notar zwangsläufig nötig ist, muss auch hier eine Suche gestartet werden – sofern nicht beide Funktionen durch einen Juristen erfüllt werden können.

Bewertung der eigenen Immobilie für den Tausch

Eigene Situation und Wahlmöglichkeiten bei der Bewertung

Für die Vorrecherche und in einigen weniger offiziellen Belangen ist eine einfache Immobilienbewertung, im Sinne einer Schätzung, über Online-Tools sehr praktisch. Handelt es sich allerdings um eine Scheidung oder bspw. einen Erbfall wird eine Wertermittlung, mit dem Ergebnis eines Immobiliengutachtens, gefordert werden.

Erstellung der Bewertung und Informationsbeschaffung

Ausgehend von dem Fall, in dem ein Immobilienmakler oder Gutachter zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder Ähnlichem beauftragt wird, besteht rechtliche Sicherheit in Bezug auf die Belastbarkeit des Gutachtens – ein wesentliches und gefordertes Plus. Zudem kann der Immobilienmakler aufgrund seiner Erfahrung, seines Wissens und des bestehenden Netzwerks, seine Zeit optimal für Ihren Immobilientausch einsetzen. Unsere erfahrenen Gutachter befassen sich gern mit der Erstellung Ihres individuellen Gutachtens oder einer Wertschätzung für das Objekt. Kontaktieren Sie uns.

Einbeziehung von Objektunterschieden

Dem Konzept des Immobilientauschs liegt inne, dass sich beide Immobilien voneinander unterscheiden. Dies betrifft im Grunde alle Merkmale beider Immobilien. Wie bereits erwähnt sind daher zwei separate Wertermittlungen nötig. Abgleich beider Gutachten kann eine Wertrelation hergestellt werden. Eine Eigentumswohnung im Zentrum einer Metropole in einem modernen Gebäude kann trotz geringerer qm-Zahl mehr wert sein, als eine große, aber technisch veraltete Villa auf dem Land in Leerstand.

Relevant sind hier alle Merkmale, die einen Vergleich zulassen – Mikro- und Makrolage, baulicher Zustand oder auch die Ausstattung. Wird ein Wertunterschied der Objekte festgestellt, führt dies zur Festlegung eines Ausgleichsbetrages.

Ein weiteres Beispiel für die Relevanz der Objektunterschiede ist die Finanzierung durch Banken zum Erwerb einer Immobilie oder für Sanierungsaufgaben. Diese richtet sich nach dem Marktwert, auch Verkehrswert genannt. Gleiches gilt für die Festlegung der Grunderwerbssteuer durch das Finanzamt.

Einbeziehung der Grunderwerbssteuer

  • Grundsätzlich gilt für einen Immobilientausch eine vorgeschriebene Einbeziehung in die Steuer, wie bei Einzelobjekten.
  • Sollte es sich um eine Verwandtschaft ersten Grades handeln, also Ehegatten, Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, ist keine Grunderwerbssteuer fällig.
  • Sofern das Vermögen in der Ehegemeinschaft war oder im Zuge der Übertragung im Zugewinnausgleich verortet ist, fällt bei einer Scheidung oder im Falle eines Ehevertrages keine Grunderwerbssteuer an.
  • Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung fällt keine Grunderwerbssteuer an. Wichtig ist, dass die Immobilie nach der Schenkung nicht Teil eines Immobilientauschs wird. Daraus können sich steuerrechtliche Konsequenzen wegen eines Gestaltungsmissbrauchs ergeben. Bitte stellen Sie sicher, dass die Verfahrensweisen rechtlich und steuerlich den geltenden Gesetzen und Regeln folgen. Auch in Bezug auf Einkommenssteuer und Spekulationssteuer sind beim Immobilientausch Regeln zu beachten.

Inhalt eines Tauschvertrags

Die Erstellung des Tauschvertrages ist eine komplexe Aufgabe, da eine Vielzahl von variierenden Aspekten für beide Parteien und Immobilien einbezogen und rechtssicher festgehalten werden müssen. Die Einbeziehung eines Anwalts, wie bereits dargestellt, ist daher in vielen Fällen unumgänglich. Im Folgenden finden Sie eine Auswahl möglicher Themen und Aspekte des Vertrags. Auch diese Informationen können Sie für die Vorbereitung auf einen Immobilientausch nutzen.

Tauschvertrag aufsetzen
  • Vertragsparteien: Wichtige Daten zur Identifikation beider Eigentümer
  • Tauschobjekte: Daten zum Standort beider Objekte
  • Wertfeststellung: Ergebnis des Vergleichs beider Gutachten und der Verkehrswert und Informationen zum Wertausgleich
  • Übergabe: Datum der Übergabe, Regelungen zu Nutzungsrechten, Besitzübergabe und Gefahrenübergang
  • Lastenfreistellung: beide Objekte müssen frei von Lasten oder mit entsprechenden Regelungen zur Lastenübernahme übergeben werden
  • Haftung & Gewährleistung: Bspw. ein Ausschluss der Sachmängelhaftung
  • Finanzierung und Belastungsvollmachten: bspw. bei neu aufgenommenen Krediten oder zu den Regeln gelöschter Darlehen

Neben diesen Inhalten kommen weitere Regeln infrage, die das Wohnrecht und den Nießbrauch, die Erstellung eines Übergabeprotokolls oder von Inventarlisten, sowie zur Regelung von Mietverhältnissen betreffen.

Akkordeon Immobilientausch