Wertschätzung online, Immobilienbewertung mit Gutachten: Eins wie das andere?

Den Wert einer Immobilie bestimmen zu können, um sie am Markt mit einiger Sicherheit zu veräußern oder zu erwerben, ist immer von Belang. Ein hohes Maß an Sicherheit bietet dafür in der Regel ein Gutachten. Entsprechend kann eine Online-Wertermittlung ein Gutachten nicht ersetzen. Je potenziell wertvoller das Objekt, je weitreichender die Entscheidung, desto mehr rückt die Sicherheit im Wert in den Vordergrund. Eine Immobilienbewertung zu nutzen, um den letztendlichen Verkaufspreis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung möglichst positiv zu beeinflussen, ist da nur logisch. Gründe für eine sachliche Wertermittlung gibt es reichlich:

• Zeitdruck, sodass Sie die Immobilie kaum oder nicht in Augenschein nehmen können
• Zeitdruck beim Verkauf, sodass potenziellen Käufern ein hohes Maß an Sicherheit geboten werden soll
• starke emotionale Beteiligung überschattet den Verkaufsprozess
• Emotionalität oder Sentimentalität verzerrt einen marktrealistischen Blick auf die Immobilie
• die Immobilie gehört zum Nachlass einer Person
• die Immobilie muss wegen Scheidung verkauft werden
• das Objekt ist eine Anlageimmobilie

Und selbstverständlich können durch eine Immobilienbewertung fremde Aussagen und Informationen validiert werden.

Überblick – Formen der Immobilienbewertung

Schätzung, Wertermittlung online, Wertermittlung mit Gutachten: Haftung und Immobilienbewertung

Ein wesentlicher Unterschied in der Wertigkeit, Belastbarkeit und Verlässlichkeit der verschiedenen Einschätzungen ist in der Haftung zu finden. Eine so gewichtige Entscheidung wie die über eine Immobilie sollte in jedem Fall gut abgesichert sein. Das deutsche Recht untermauert diesen Umstand sehr deutlich – siehe BGB, Grundbuchordnung oder auch das BauGB.

Online-Wertermittlung

Online-Tools und Wertermittlungen, die online erstellt werden, sind zumeist über die AGB abgesichert. Die wesentlichen Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ggf. im Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Zwar kann der Betreiber des Online-Tools per deliktischer Haftung schadenersatzpflichtig sein, doch in der Praxis wäre dies vermutlich kaum durchsetzbar, da es sich um eine Schätzung auf Grundlage weniger Rahmendaten handelt. Sollte ein Portal damit werben, dass es sich um ein „Gutachten“ handele, das „gerichtsfest“ sei, könnte dies laut UWG irreführend sein und verfolgt werden.

Eine informelle Wertschätzung durch einen Immobilienmakler zieht in aller Regel kaum Haftungsfolgen nach sich. Die rechtliche Durchsetzung wäre hier vermutlich schwierig. Beide Formen, Informationen zur Immobilie bereitzustellen, werden von Ämtern, öffentlichen Einrichtungen und Behörden nicht anerkannt.

Bewertung mit Gutachten

Das Gutachten dagegen, als Ergebnis einer Immobilienbewertung, erstellt von einem vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen ist gerichtlich verwertbar. Es wird vom Finanzamt und anderen Behörden anerkannt. Das bedeutet jedoch nicht, dass die öffentlichen Stellen nicht selbst Gutachten in Auftrag geben können – in der Praxis durchaus üblich. Aus dem Verwerten mehrerer Gutachten ergibt sich erst einmal kein Haftungsgrund – objektive Ergebnisfindung. Schwierig wird es jedoch, wenn der Gutachter beabsichtigt oder fahrlässig Sachverhalte unterschlägt oder falsch darstellt, weil sie hätten auffallen müssen oder bewusst unterschlagen wurden. Damit trägt der Sachverständige eine wesentliche Verantwortung, die versichert sein muss. Der Verkäufer kann nur haftbar gemacht werden, wenn er Sachverhalte arglistig verschweigt und der Gutachter sie bei der Erstellung des Gutachtens nicht einbeziehen konnte. Für Gutachter gelten ebenfalls Regelungen aus dem BGB, wie bspw. zur Erfüllung eines Werkvertrages, zur Sachmängelhaftung oder zur deliktischen Haftung. Zudem sind vereidigte Gutachter den Sachverständigenordnungen der IHK/HWK verpflichtet. Gegen Dritte besteht nur dann ein Haftungsrisiko, wenn der Gutachter Kenntnis von der Verwertung des Gutachtens durch diese Dritten hat.

Überblick – Haftung und Immobilienbewertung