Wertermittlung vom Immobilienmakler: Welche Verfahren werden angewendet?

Die Bewertung einer Immobilie, dem Namen folgend, einer örtlich fixierten Sache, ist aus vielerlei Hinsicht eine Ausgabe für Sicherheit und Zuverlässigkeit. Im Zweifel muss es eine Wertermittlung mit Gutachten sein, bspw. in Kontexten, die rechtliche oder steuerliche Stolperfallen aufweisen. Typischerweise gilt das bei Erb-, Steuer- oder Scheidungssachen. Um Risiken durch bauliche Schäden zu verringern, die Eignung als Anlageobjekt überprüfen oder die finanzielle Stabilität bei der Immobilienfinanzierung gewährleisten zu können, sind Gutachten das Mittel der Wahl. Nicht zuletzt ist der Grad der Einzigartigkeit der Immobilie und des Standortes ein wichtiger Faktor, um die Erstellung eines professionellen Immobiliengutachtens zu rechtfertigen.

Wertermittlung: Immobilie individuell begutachten

Schleswig-Holstein ist dafür ein prädestiniertes Beispiel. Die Immobilienlandschaft teilt sich in eine Vielzahl kleinerer Gebiete auf – urban wie Kiel, ländlich mit Resthöfen, Ostseeküste und dergleichen. Diese Gebiete unterscheiden sich in Kerncharakteristika, wie:

• Dichte und sehr gute Datenlage, hohe Nachfrage durch regionale und überregionale Interessenten und Preisstabilität in Großstädten,
• Hohes Interesse durch überregionale Nachfrager, ausgebauter Markt für Zweitwohnsitze an der Ostseeküste
• Stark individuelle Nutzung von Immobilien im ländlichen Raum, vom klassischen Bauerngut bis zur Mischnutzung für Touristen.

Durch die unterschiedliche wirtschaftliche Prägung der einzelnen Bereiche, bspw. durch den Tourismus an der Kieler Förde, erhöht sich die Komplexität in der Wertermittlung. Schleswig-Holstein gibt zudem Rahmenbedingungen durch steuerrechtliche, umwelt-, natur- und denkmalschutzbezogene Regelungen vor. Diese gilt es einzubeziehen, um eine zuverlässige Wertermittlung mit Gutachten zu erstellen, die von Gerichten und Ämtern akzeptiert wird. Starke Unterschiede in Lage und Nutzung, sowie Regulierung sind maßgeblich.

Die wesentliche rechtliche Grundlage der Bewertung auf Bundesebene sorgt dagegen für Stabilität in der Bewertungsgrundlage: BauBG, ImmoWertV und ImmoWertA. Zudem verfügt Schleswig-Holstein über eine sehr gute Datenbasis, die die Informationen der Gutachterausschüsse (GAA) zu Bodenrichtwerten oder auch Liegenschaftszinssätzen zuverlässiger definieren. Schleswig-Holstein hat sich früh bemüht, durch das BORIS.SH eine Plattform zur transparenten Vergleichbarkeit von Standortdaten für die Bewertungsverfahren zur Verfügung zu stellen. Der Landesentwicklungsplan und jährliche Marktberichte ergänzen die Daten zur Vielfalt der Standorte. Eine Immobilienbewertung vom Profi lohnt sich: Das ImmobilienDuo.

Makro- und Mikrolage

Die detailreiche Beschreibung der lokalen und regionalen Lagen in Schleswig-Holstein kann mit den Begriffen Mikro- und Makrolage überschrieben werden. Üblicherweise werden die Kategorien beschrieben durch:

• Makrolage: Übergeordnete Eigenschaften einer Region (Metropolregion, Landkreis, Stadt, usw.)
  • Verkehrsinfrastruktur, relevante Wirtschafts- und Industriezweige, Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, usw.
• Mikrolage: Direktes Umfeld, in dem die Immobilie lokalisiert ist (Stadtteil, Straße, usw.)
  • Struktur Bildungseinrichtungen und Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen, Parks, Verkehrsinfrastruktur

Die gleiche Immobilie, einmal in Kiel und in Schönberg an der schlesischen Ostseeküste stehend, wird durch die Eigenschaften der Mikro- und Makrolage bei der Erarbeitung eines Gutachtens sehr unterschiedlich beschrieben werden. Am Beispiel:

• Kiel ist eine Großstadt in der Kieler Förde. Schönberg ist angrenzend an die Ostseeküstenlagen der holsteinischen Strandorte Kalifornien und Brasilien, bei Holm.
• Beides sind touristisch geprägte Standorte,
• wobei die Verkehrsinfrastruktur in Kiel mehr Möglichkeiten bietet – und so fort.

Aufgrund der Vielzahl an Faktoren und der umfassenden Datenlage entstehen so zwei näherungsweise exakte, aber sehr unterschiedliche Beschreibungen des gleichen Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks. In einem zweiten wichtigen Komplex wird die Immobilie an sich beschrieben, differenziert nach baulichen, wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen, nutzungs- und rendite-, bzw. profitabilitätsbezogenen Aspekten. Aus der Zusammenführung aller Informationen zum Umfeld und zur Immobilie wird der Wert möglichst exakt und realistisch ermittelt.

Bewertungsverfahren: Wertermittlung mit Gutachten

Die Wertermittlung und die Form des Immobiliengutachtens sind klar geregelt, maßgeblich durch das BauGB, die ImmoWertV und ImmoWertA. So findet sich im §194 BauBG die Definition des Verkehrswertes. Er ist charakterisiert durch:

• einen bestimmten Preis,
• zu einem bestimmten Zeitpunkt (Erhebung),
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr,
• nach den rechtlichen Gegebenheiten,
• den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage der Immobilie,
• ohne Einbeziehung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse.

Der Verkehrswert, auch synonym als Marktwert bezeichnet, beruht demnach auf der Einschätzung aller feststellbaren, marktrelevanten und nicht verzerrenden Eigenschaften einer Immobilie und der zeitlichen und sachlichen Fixierung in einem Verkehrswertgutachten. Für Verkäufer, Investoren und Käufer soll so eine faire und einheitliche Geschäftsgrundlage gewährleistet werden.

Im Vergleich zwischen Gutachten und Online-Bewertung wird ein Bruchteil dieser Informationen genutzt. Entsprechend gering ist die Aussagekraft in der Praxis, verglichen mit einem Gutachten. Zumal für alle Fälle mit rechtlicher, wirtschaftlicher oder steuerlicher Relevanz ein Verkehrswertgutachten gefordert wird.

Wichtig für die Praxis ist auch, dass ein offizielles Gutachten nach BauBG zeitlich und sachlich nur begrenzt genutzt werden kann:

• Verändert sich die Nachbarschaft, die Stadt und die Touristenzahl der Stadt oder Region, in der die Immobilie steht, schnell und wird das Dach undicht, ist die Aktualität und Richtigkeit nicht lang gewährleistet – sechs Monate Abstand können ausreichen.
• Wofür und für wen das Immobiliengutachten genutzt wird, ist ebenso wichtig. In einem Gerichtsverfahren mit langer Laufzeit oder mehreren Instanzen kann eines nicht reichen.

Aufgrund der zeitlichen Veränderungen und der hohen Individualität einer Immobilie und des Umfelds stehen einem Gutachter oder auch Immobilienmakler mit Qualifikation in der Praxis mehrere Bewertungsverfahren zur Verfügung. Sie können dem Zweck entsprechend variiert und kombiniert werden. Die Faktoren der Mikro- und Makrolage spielen bei der Wahl eine wichtige Rolle und üben in den drei wesentlichen Verfahren Einfluss aus. Im

• Vergleichswertverfahren direkt auf die Preisbildung,
• im Ertragswertverfahren auf die Renditeerwartung und
• beim Sachwertverfahren wirken sie über die Marktanpassung.

Besonders wichtig ist dieser Umstand, weil der schleswig-holsteinische Immobilienmarkt stark lagegetrieben ist – Küstenlage, traditionell landwirtschaftliche Flächen und dergleichen. Für Fragen oder ein erstes unverbindliches Beratungsgespräch stehen wir, vom ImmobilieDuo, gern zur Verfügung.

Vergleichswertverfahren

Die Lagefaktoren wirken sich im Vergleichswertverfahren direkt auf den Preis aus. Im Rahmen der Makrolage werden bspw. die Bereiche Kieler Förde, Schwansen, Schönberg, der Kreis Plön oder auch Angeln beschrieben und verglichen, während in der Mikrolage die Unterschiede zwischen den Preisniveaus in Kiel, Laboe oder Plön beschrieben werden.

Ist demnach die Datendichte recht hoch, stehen mehrere vergleichbare, bereits verkaufte Immobilien zur Verfügung, ist das indirekte Vergleichswertverfahren gut geeignet. Beim direkten Verfahren wäre das Nachbarhaus verkauft worden. Wichtig ist hierbei, dass die Vergleichsobjekte eine möglichst hohe Übereinstimmung in den Eigenschaften aufweisen sollten, um die realistische Näherung an den tatsächlichen Verkehrswert zu gewährleisten. Unterschiede zwischen den Objekten werden über Zu- und Abschläge korrigiert. Das kann:

• die Bodenbeschaffenheit,
• den Grad der Erschließung,
• Umwelteinflüsse,
• das Planungs- und Bauwesen oder
• die Nutzungsmöglichkeiten betreffen.

In der Praxis werden zumeist Wohnimmobilien, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke über den Vergleich begutachtet.

Eine Herausforderung in Schleswig-Holstein ist der Anteil an überregionalen Käufern und Investoren. Die Preisniveaus der Vergleichsobjekte können durch deren hohe Zahlungsbereitschaft verzerrt werden. Zudem findet sich in der Immobilienlandschaft Schleswig-Holsteins ein hoher Anteil an Spezial- und Sonderobjekten, die die Vergleichbarkeit erschweren.

Vorgehen & Berechnung

1. Analyse und Auswahl vergleichbarer Objekte, Datenerhebung
2. Quadratmeterpreis der Objekte berechnen
3. Die Verkaufspreise der Vergleichsobjekte werden durch die jeweilige qm-Zahl dividiert und anschließend gemittelt
4. Ermittlung des vorläufigen Verkehrswertes
5. Der ggf. gemittelte qm-Preis wird mit der Fläche des potenziellen Kaufobjekts multipliziert
6. Unterschiede der Vergleichsobjekte anpassen
7. Über definierte Zu- und Abschläge werden die Objekte angepasst – bspw. kann der Unterschied zwischen dem Bewertungsobjekt in guter Lage und dem Vergleichsobjekt in sehr guter Lage mit -5% zu Buche schlagen.
8. Bildung des endgültigen Verkehrswertes

Sachwertverfahren

Die Faktoren der Makro- und Mikrolage finden sich hier in den Marktanpassungsfaktoren wieder und beeinflussen den Verkehrswert. Es wird häufig angewendet, wenn es um selbstgenutzte Eigentumswohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser geht und diese ggf. nicht frei am Markt gehandelt werden.

Würde ein achtzig Jahre altes Reetdachhaus für eine Familie bewertet werden, ginge es nicht um den jetzigen Wert des gealterten Wohnbaus. Vielmehr würde ein theoretischer Neubau des gleichen Objekts mit Herstellungs- und Wiederbeschaffungskosten die Grundlage bilden. Wichtig ist, dass es nicht um die Kosten für Sanierung und Rekonstruktion geht. Auf regionale Unterschiede in den Baukosten wird auch eingegangen, sodass die Bewertung ausgeglichener wird. Der zeitliche Bezug wird über die Berechnung der Gebäudeabnutzung wiederhergestellt.

Kennzeichnend für Schleswig-Holstein ist der häufige Einsatz des Sachwerts für Resthöfe. Besonderer Wert liegt auf den Küsten- und Deichgebieten, da hier bspw. eingeschränkte Bebaubarkeit vorliegt. Um der Vielfalt an Zonen gerecht zu werden, nutzt Schleswig-Holstein regional individuelle Sachwertfaktoren. Die verzerrungsfreie Abbildung von Verkehrswerten bei Immobilien wird demnach unterstützt. Dennoch kann es aufgrund der hohen Marktnachfrage für touristisch genutzte Immobilien zu überdurchschnittlichen Marktanpassungsfaktoren kommen.

Vorgehen & Berechnung

1. Bodenwert berechnen
   • = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
   • Bodenwert: Grundstückswert, ohne Bauten
   • Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche
2. Gebäudeherstellungskosten berechnen
3. Gebäudesachwert berechnen
   • Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung
   • Alterwertminderung: Ratio Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer
4. Vorläufigen Sachwert berechnen
   • = Bodenwert + Gebäudesachwert
5. Korrektur mit Marktanpassungsfaktor/Endgültiger Sachwert
   • = Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor

Ferienobjekt oder Betreiberimmobilie: Relevanz in der Wertermittlung

Schleswig-Holstein, so auch die Kieler Förde, das Umland Schwansen, Angeln oder der Kreis Plön sind touristisch geprägte Gebiete an der holsteinischen Ostsee. Dadurch ist der Anteil an Häusern oder Eigentumswohnungen mit einer Nutzung als Pension, genereller zur Kurzzeitvermietung hoch. Daraus ergeben sich für die Trennschärfe bei der Unterscheidung zwischen Ferienobjekt und Betreiberimmobilie, so auch in Bezug auf die Bewertung von Immobilien über die Hauptverfahren einige Fragen. Im Mittelpunkt stehen dabei wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Themen.

Wesentliche Unterschiede

Die Begriffe sind gut abgegrenzt, sodass:

• eine Ferienimmobilie   
• als Wohnimmobilie, mit zeitweiser, kurzfristiger Vermietung an Feriengäste oder zur Selbstnutzung gesehen werden kann. Das Strandhaus an der Förde oder die Wohnung im holsteinischen Kalifornien können dann oftmals steuerlich zur privaten Vermögensverwaltung (§ 21 EStG) gezählt werden.
• Betreiberimmobilie dagegen, sind
• Objekte, die mit einem eigenen oder verpachteten Gewerbebetrieb verbunden sind. Steuerlich zählen sie als gewerbliche Nutzung (§ 15 EStG).

Grundsätzlich ist ausschlaggebend, ob eine Eigentumswohnung, ein Strandhaus oder auch eine Stadtvilla für eine regelmäßige, aber temporäre Beherbergung Dienstleistungen anbietet oder bspw. den Charakter eines professionellen Managements aufweist:

• Leistungen eines hotelähnlichen Betriebs, wie Reinigung, Frühstück, Rezeption/Schlüsselservice
• Gewerbliche Tätigkeit durch Personalaufwand
• Anzeichen für einen Gewerbebetrieb durch professionelles Buchungsystem, eigenes betreiben oder FeWo-Portale

Für Schleswig-Holstein gibt es einige Besonderheiten zu beachten, die sich auf die Einrichtung und Nutzung einer Immobilie als Ferien- oder Betreiberobjekt auswirken. Das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG) gibt bspw. vor, dass in bestimmten Gebieten eine Genehmigung zur touristischen Nutzung erforderlich ist. Dadurch sollen lokale und regionale Engpässe auf dem Wohnungsmarkt ausgeglichen werden. Zudem wird für private Ferienhäuser oder -wohnungen Zweitwohnungssteuer erhoben, für Betreiberimmobilien nicht.

Relevanz fürs Gutachten

Die Unterscheidung und Zuordnung einer touristisch genutzten Immobilie ist für die Wertermittlung zentral, und oft genug tricky. Wert der Immobilie, gleich Vergleichs- oder Sachwertverfahren bei privaten Ferienimmobilien und mögliche Erträge in der Zukunft bei Betreiberimmobilien, gleich Ertragswertverfahren ist zwar in der Logik der Wertermittlung richtig. Doch was, wenn es sich um:

• Ein Ferienhaus mit Teilzeitnutzung für Touristen,
• Einen Bauernhof mit touristischer Nutzung und anderweitig gewerblicher oder privater Nutzung oder
• Ein Ferienhaus mit Reinigungsservice und Buchungssoftware handelt?

Gerade im Fall Schleswig-Holsteins mit seinen Eigenheiten am Mietwohnmarkt und der Vielzahl an touristisch relevanten Regionen, sowie Nutzungsmöglichkeiten für Bestandsbauten sind Mischformen der Bewertungsverfahren recht wahrscheinlich und üblich. Zumal mit steigender Anzahl der Faktoren, die in die Bewertung einfließen, die Notwendigkeit von Expertise und einer strukturierten Dokumentation, Aus- und Bewertung immer wichtiger werden. Die Datenlage verändert sich bei einer Wertermittlung zum Ertrag, da gängige Quellen keine Wirtschaftsdaten für Unternehmen vorhalten. In der steuerlichen Bewertung kommt es ebenfalls oft vor, dass aus privaten Ferienimmobilien Betreiberimmobilien werden.

Das Team des ImmobilienDuos filtert alle relevanten Bausteine zur Bewertung der Immobilie, berät Sie transparent, sachlich und mit Blick auf den möglichen Erfolg.