Sanierung & Modernisierung in der Immobilienbewertung

Mit der Erstellung einer Immobilienbewertung ist die Entscheidung zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie meist weit fortgeschritten. Insbesondere, wenn in diesem Kontext Maßnahmen zur Sanierung spruchreif werden. Im Idealfall wurden die Instandhaltungs-Rücklagen im Laufe der Jahre lohnend eingesetzt. Und technische Einbauten wurden dem Marktniveau angepasst. Damit wäre im Wesentlichen schon getan, was in der eigenen Macht steht, um die Wertstabilität der Immobilie zu gewährleisten. In einem dominierenden Markt der Bestandsbauten für Ein- und Zweifamilienhäuser und ähnliche Kategorien ist das bereits ein wichtiges Verhandlungsargument.

Die gebündelten Fakten und Daten zur Immobilie, alle Argumente zielen auf den Verkaufserfolg ab. Der Wertermittlung durch Ihren Immobilienmakler kommt daher besonderes Gewicht zu: Durch die Immobilienbewertung wird die Erwartung an den Verkaufs- oder Kaufpreis definiert. Die Marktgängigkeit wird greifbar. Heißt: Wie wahrscheinlich ist es, dass das Objekt innerhalb einer üblichen Vermarktungszeit ohne außergewöhnliche Preiszugeständnisse zu einem marktüblichen Preis verkauft werden kann. Versteigerungen oder Notverkäufe sind damit nicht gemeint – nach ImmoWertV. Umso wichtiger sind der Zeitpunkt des Verkaufs, die herrschende Marktlage und die Frage nach notwendigen oder sinnvollen Sanierungs-, Modernisierungsmaßnahmen oder einer Renovierung. Was bringt was?

Abgrenzung: Sanierung vs. Modernisierung vs. Renovierung

Vom gleichen Sprechen schafft Vertrauen und Substanz, deshalb eine kurze Differenzierung.

• Maßnahmen zur Sanierung erhalten den IST-Zustand der alternden Immobilie. Heißt, dass durch Sanierungsmaßnahmen Mängel und Schäden repariert, ein- oder abgestellt werden – Drainage- und Wasserschäden, brüchige Dachziegel und dergleichen. Das Haus wird allerdings nicht besser als damals.
  • Bei einem Umbau, im Unterschied zu einer Sanierung, handelt es sich um nutzungsbezogene Änderungen, bspw. Grundrissänderung oder Nutzungsänderung.
• Modernisierung dagegen macht die Immobilie fit für die Zukunft. Bedeutet, dass Arbeiten darauf abzielen, die Immobilie oder deren Einrichtungen zeitgemäß, bzw. mit Blick in die Zukunft, zu verändern und merklich aufzuwerten – Dämmung, doppelt- oder dreifachverglaste Fenster, Balkonanbau, Küche mit Induktionsfeld. Das Haus wird besser als damals.
• Bei einer Renovierung werden übliche Abnutzungen durch den Gebrauch der Immobilie beseitigt – Tapeten, Fassadenanstrich oder beschädigte Böden.

Dementsprechend sollte davon ausgegangen werden, dass alle drei Maßnahmen den Verkaufserfolg erhöhen können. Eine Wertsteigerung muss allerdings nicht drin sein. Denn verkaufsbereit ist nicht verkauft. Entscheidend ist die Marktgängigkeit, ob Preisabschläge nötig sind, wenn die Immobilie drei oder zwölf Monate zum Verkauf steht. Unsere Immobilienmakler vom ImmobilienDuo stehen Ihnen bei Fragen zur Bewertung und den Faktoren gern zur Verfügung.

Ziel, Zeitpunkt, Qualität: Marktgängigkeit der Immobilie

Jeder Immobilienbesitzer hat in Vorbereitung eines Verkaufs einen Wunschpreis im Kopf. Ob dieser der realen Marktsituation entspricht, ist oftmals fraglich. Eine professionelle Immobilienbewertung ist hier auch ohne Verpflichtung ein probates Mittel. Über die Bewertungsverfahren werden das Marktumfeld und die Immobilie betrachtet. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob und in welchem Maße das Objekt vom Markt akzeptiert wird. Bezogen auf bauliche Maßnahmen bedeutet das: Was hilft beim Verkauf und welche Arbeiten steigern den Wert? In der groben Unterscheidung heißt das beispielsweise:

• Ziel: Ist die Immobilie ein Investitionsprojekt, das durch eine erwartete Wertsteigerung künftige Anforderungen des Marktes erfüllen soll? Oder geht es um das Eigenheim zur Eigennutzung? Vermutlich läge der Fokus hier auf der Senkung der Unterhaltskosten und der langfristigen Erfüllung technologischer und politischer Maßgaben.
• Zeitpunkt: Sind die Zins- und Förderbedingungen zum momentanen Zeitpunkt vorteilhaft und es besteht kein Verkaufsdruck, kann das Technologie-Upgrade fürs Eigenheim Sinn ergeben. Handelt es sich um eine Erbimmobilie und die Erbengemeinschaft will und muss schnellstmöglich verkaufen, wird im Mittelpunkt der Verkaufsvorbereitung die Reduzierung der Abschläge stehen. Das Immobiliengutachten dreht sich dann um die Sicherstellung der Marktgängigkeit. 
• Qualität: In der Qualität, auch teils in der Quantität, der Maßnahmen zeigen sich die Umstände und Entscheidungen. Die Wahl der Materialien kann bei Investitions- und Eigenheimprojekten variieren: restauriertes Fischgräten-Parkett oder Fliesen, Beseitigung von Schimmelschäden oder neue Drainage, Photovoltaik-Anlage oder regulärer Netzbezug.

Die richtigen Entscheidungen sind dann relevant, um zu verhindern, dass wegen der Zeitkomponente eine Entscheidung für eine überholte technologische Lösung getroffen wird, obwohl Faktoren wie Qualität und Kosten dagegensprechen. Zwei mögliche Lösungsansätze: ein Maßnahmenplan und, obwohl der ein Makler kein Architekt ist, abklären, ob ein Immobilienmakler bei der Entscheidung durch eine Bewertung behilflich sein kann. Denn in jedem Fall soll üblicherweise so viel wie nötig und so wenig wie möglich investiert werden.

Es ist wichtig klarzustellen, dass das Verschleiern von gravierenden Mängeln am Gebäude oder dem Grundstück, Haftungsfolgen für den Verkäufer oder seltener einen fachlich versierten Dritten nach sich ziehen kann. Bei Fragen zur rechtlichen Situation der Bewertung Ihrer Immobilie können Sie sich gern an das ImmobilienDuo wenden – unser Wissen und unser Netzwerk für Ihren Verkaufserfolg.

Heizen, Haustechnik & Lärmschutz

Maßnahmen in diesem Bereich haben in der Regel großen Einfluss auf den Wert der Immobilie und die Marktgängigkeit. Und sie sind in der Regel mit hohen Investitionen verbunden. In vielen Fällen sind Förderprogramme aufgelegt, um bestimmte Maßnahmen zu stützen. Ein Beispiel: Kurzfristig kann der Wärmeverlust sinken, wenn eine Fensterfolie angebracht wird, aber eine Glasschicht ist das nicht. Letztendlich geht es meistens um Nachhaltigkeit und Kostenreduzierung. Häufig genannte Modernisierungen sind die:

• Fenster und ob sie einfach-, zweifach- oder dreifach verglast sind
• Innere oder äußere Dämmung
• Heizanlage
• nach den rechtlichen Gegebenheiten,
• Haustechnik, bspw. beim Einsatz einer Klingelanlage mit Videoübertragung

Modernisierung schafft Sicherheit

Wesentliche Aspekte in der Ermittlung und Verhandlung des Verkaufspreises sind die Sicherheit und Zuverlässigkeit der Bausubstanz und grundlegender Installationen. Neben dem Bedürfnis nach körperlicher Unversehrtheit geht es um die stabile und gesicherte Perspektive – das Leben der Familie mit und in der Immobilie. Der Verkaufserfolg und die Wahrscheinlichkeit, einen Käufer zu finden, sind zudem oftmals kapitalgetrieben. Ist und Soll können tausende oder zehntausende Euro Investitionskosten bedeuten, die am Markt wieder eingespielt werden müssen. Auch hier ist der Entscheidungshorizont langfristig. Einige Beispiele dafür sind:

• Schadstoffe, wie Asbest und giftige Farben
• Schäden am Dach oder am Fundament und daraus folgend
• Mögliche Feuchteschäden und Schimmel
• Überalterte Elektroinstallationen, Sicherungen, Kabel und Verbindungen
• Sanitäranlagen und Rohrleitungen

Grundriss, Zielgruppe, Perspektive

In puncto Grundriss geht es ebenso um eine große Umbau-Entscheidung. Das Entfernen oder Hinzufügen von Mauern, Treppen oder der Ausbau des Dachbodens fördert die Ästhetik und das Wohngefühl. Es beeinflusst die Anforderungen an das Heizsystem und die Schallentwicklung. Mehr noch, die Zielgruppe wird dadurch vordefiniert. Ein Loft als Singlewohnung ist selten. Auch hier kann der Makler eine Hilfestellung bieten, da er den lokalen und regionalen Markt sehr genau kennt. Er kennt, vergleichbaren Objektarten, die Ausstattungsmerkmale und kann einschätzen, ob der Umbau am Markt akzeptiert werden könnte. Es wäre denkbar, dass:

• Eine Fläche vorhanden ist, auf die ein Anbau gesetzt werden könnte
• Ein vorhandener Anbau, zum Gästezimmer oder zu einem Wintergarten umgebaut werden könnte
• Das Gebäude so geschnitten ist, dass es möglich wäre eine Wohnung mit separatem Eingang zu schaffen
• Der Grundriss veraltet ist und durch den Abbau von nicht tragenden Wänden attraktiver werden könnte

Außenbereich, Gartenpflege

Sanierung und Modernisierung sind Teil der Möglichkeiten, um sowohl längerfristig als auch kurzfristig Pluspunkte zu holen. Neben Charakter des Eigentümers wird Potenzial sichtbar, ein Eindruck von Privatheit. Und, es können Bilder im Kopf entstehen, vom neuen Hochbeet, der Terrasse, dem Wildgarten. Selbstverständlich sind die Möglichkeiten bei einem kurzfristigen, pressierenden Verkauf eingeschränkt. Die Maßnahmen unterstützen die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs, indem Abschläge reduziert und die Marktgängigkeit erhöht werden. Das reicht vom:

• Rasen mähen und neu sähen
• Beheben stark ausgetrockneter Rasenflächen
• Entfernen abgestorbener Geäste und Pflanzen
• Entfernen von Bauschutt, Restholz
• Streichen des Zauns und erneuern von kaputten Latten
• Ersetzen kaputter Gehwegplatten
• Installieren einer kleinen Gerätehütte, eines Vogelhauses oder eines Insektenhotels
• Bis hin zum Hochdruckreinigen bemooster Ziegel oder dem Neuanstrich der Fassade

Renovierung & Sanierung: Immobilie verkaufsfertig

In Vorbereitung auf den Verkauf einer Immobilie, auch, bevor das Objekt vom Immobilienmakler bewertet wird, kann der erste Eindruck bedacht, geplant und erzeugt werden. Der Wert des ersten Eindrucks, der nötigen Arbeiten, liegt in erster Linie im Wecken von Emotionen begründet. Potenziellen Käufern im Gedächtnis zu bleiben ist das Ziel. Auf Fotos, im Video und im Besichtigungs- oder Verkaufstermin soll das richtige Bild vermittelt werden. Einige Immobilienmakler bieten zu diesem Zweck Homestaging an, um auf den folgenden Beispielmaßnahmen aufzusetzen:

• Entrümpeln alter Möbel oder von Bauresten
• Gute Uhrzeiten für Lichtverhältnisse beobachten
• Metalleinbauten wie Türklinken polieren oder erneuern
• Einbauten, wie Dusche und Wasserhähne entkalken
• Wände und Decken streichen, tapezieren, auch nach Farbkonzept
• Gerüche neutralisieren
• Teppiche reinigen lassen oder austauschen
• Kleinere Schimmelschäden oder Beschädigungen der Bodenbeläge entfernen

Neben diesen Maßnahmen gibt es solche, die nicht nur den emotionalen Wert der Immobilie steigern. In Bad und Küche, sofern potenzielle Verkaufsmasse und Aufwertung, kann viel Potenzial gegeben sein im:

• Sanieren der Nassräume, sofern als Investitionsprojekt geplant
• Geräte-Update der Küche: Ein Wechsel vom Elektroherd zur Induktions-Kombination
• Erneuern von Spiegeln, Armaturen oder Spritzschutz bei Duschen
• Fugen und Fliesenerneuern
• Erneuern der Arbeitsplatte, ggf. der Griffe und Fronten der Küche

Dokumente zur Immobilie: Komplett & zeitnah

Die Vollständigkeit der Dokumente, aller nötigen Genehmigungen und Nachweise hat einen hohen Stellenwert. Nicht nur, weil einige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten eine amtliche Genehmigung erfordern. Es geht um die Möglichkeit, den Immobilienwert näherungsweise möglichst genau zu definieren. Das bedeutet bspw.:

• Ist das Wegerecht sauber dokumentiert?
• Ist eine Grundstücksgrenze fraglich?
• Für die Installation der Photovoltaik-Anlage müssen alle Nachweise vorhanden sein.
• Wartungen und Intervallplanungen sollten dokumentiert sein.
• Entstandene Kosten für Sanierungsarbeiten sollten nachgewiesen werden können.
• Ist der Energieausweis aktuell?

Über allem steht die Reduzierung von Risiken und Abhängigkeiten. Das gilt für alle Beteiligten. Für den Verkäufer sollte der Fokus daher auf der Vorbereitungsphase des Immobilienverkaufs liegen. Gern sind wir Ihnen bei der Organisation des Immobilienverkaufs behilflich. Das ImmobilienDuo ist Ihr Profi im Raum Kiel, Kreis Plön und Schönberg.

Marktgängigkeit in der Bewertung

Der Verkaufspreis ist bei guter Bewertung der Immobilie und der Marktumgebung nah am oder über dem Marktwert gelegen. In diesem Fall ist in der Regel davon auszugehen, dass Faktoren, die die Marktgängigkeit herabsetzen könnten, nicht oder positiv gewirkt haben. Heißt: Das Eigenheim kann innerhalb von drei Monaten einen Verkaufspreis erzielen, der dem Marktwert entspricht. Interne und externe Risiken sind nicht eingetreten.

Marktgängigkeit und real erzielbaren Preis ermitteln

Wichtig ist, dass für die Marktgängigkeit das richtige Marktsegment und die passenden Daten festgelegt und ermittelt werden. Sollte das nicht passen, muss nachgeschärft werden. Ein Indiz, am Beispiel Eigenheim, kann eine unverhältnismäßige Verkaufsdauer sein. Im Regelfall nähert man sich am besten an, indem

1. Daten, die für die Bestimmung des Segments wichtig sind, erhoben werden.  Dazu gehören die Objektart und die Mikrolage, der Preiskorridor oder der Zustand und Weiteres. Online-Tools zur Wertschätzung in Vorbereitung auf eine Immobilienbewertung fassen bspw.  einen Teil dieser Daten zusammen.
2. Noch wichtiger ist die Erhebung der Vergleichs- und Angebotsdaten. Das passiert über die Vermarktungsdauer, den Abstand vom Angebot, die Preisreduktionsrate, die Marktliquidität und die Finanzierungsfähigkeit.
3. Zuletzt müssen objektspezifische Eigenschaften einbezogen werden. Dabei handelt es sich ungeklärte Baulasten oder fehlende Genehmigungen auf rechtlicher Seite, Feuchte oder Elektrik auf technischer Seite, der energetische Zustand oder einen Grundriss, der nicht vermarktet werden kann.

Der theoretische Marktpreis bildet den Verkehrswert unter normalen Bedingungen ab, in einem disruptionsfreien Markt. Im Gegensatz dazu bezieht der erzielbare Preis Faktoren, wie Zeit, Vermarktungsprozess, Kosten oder auch das Risiko mit ein – ein Erwartungswert wird gebildet.

Bedeutet demnach, wenn für den „normalen“ Verkauf drei Monate aufgewendet werden müssen, aber realistisch zwölf Monate geplant werden müssen, inkl. möglicher Preisreduktionsrunden, dann ist der Marktwert als Einzelzahl zwar korrekt definiert, kann aber ohne Abschläge oft nicht realisiert werden.

Vergleichswertverfahren

Der Markt wird nach dieser Art der Preisermittlung durch Vergleichspreise und -faktoren abgebildet. Dementsprechend sind die Vergleichsobjekte maßgeblich, um die Marktgängigkeit zu testen und zu ermitteln. Wenn das Vergleichswertverfahren einzeln angewendet werden kann, ist die Bandbreite der Marktgängigkeit bereits in den Daten vorhanden – die Objekte sind ja schon verkauft. Das bedeutet für den Maßnahmenplan, für mögliche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, dass die

• Marktakzeptanz,
• die Kosten zum Verkaufspreis
• und die Ausstattung, bzw. Objekteigenschaften

gut verglichen und getestet werden können. Ist der Verkauf in einer gängigen Zeit möglich oder nicht? Im Falle, dass die Antwort nein lautet, müssen Abschläge vorgenommen werden.

Qualität vergleichbarer Objekte + Abschläge für Abweichungen

Ertragswertverfahren

Für vermietete Objekte muss darauf geachtet werden, dass die Marktgängigkeit in Bezug auf den Liegenschaftszins, die Bewirtschaftung und die Erträge wirkt.

• Der Liegenschaftszins muss für objektspezifische Abweichungen angepasst werden. Denn für Risikopositionen, die sich auf die Marktgängigkeit auswirken, also auf die Renditeerwartung und Wertentwicklung, muss eine höhere Rendite festgesetzt werden – marktbezogener Nachteilsausgleich.
• Die marktüblich erzielbaren Erträge als Rohertrag, werden durch höheres Leerstandsrisiko destabilisiert. Dadurch kann es zu mehr Konzessionen und einem höheren Mietausfallwagnis kommen – Ergebnis einer schlechteren Marktgängigkeit.
• Instandhaltungskosten, entsprechend auch Sanierungskosten, und das Mietausfallwagnis werden über die Bewirtschaftungskosten abgebildet.

Leerstand/Mietausfall + Marktmiete + Zins (Risiko/Liquidität)

Sachwertverfahren

Der Sachwertfaktor ist hier die Manifestation der Marktgängigkeit. Denn die Marktanpassung des vorläufigen Sachwertes passiert über die Sachwertfaktoren, um auf den marktangepassten, vorläufigen Sachwert die besonderen, objektspezifischen Merkmale aufzuschlagen.

Sachwertfaktor/Marktanpassung + objektspezifische Abschläge

Interne, externe Risikofaktoren bei Marktgängigkeit & Verkauf

Im Folgenden werden einige Faktoren zusammengefasst, die dem möglichst guten Verkaufserfolg im Wege stehen können. Wichtig ist auch hier die zeitliche Dimension zu beachten. Sollte die geerbte Immobilie mit allen anfallenden Kosten die Familienrücklagen gefährden und die Aussicht für einen schnellen Verkauf wegen schlechter Bausubstanz besteht nicht, sind keine Ressourcen für eine Sanierung, geschweige denn eine Modernisierung vorhanden. Die Situation sollte genau abgewogen werden, möglichst emotionsfrei und objektiv. Sollte das nicht möglich sein, braucht es Hilfe. Unsere Fachleute vom ImmobilienDuo kennen die Sorgen, Bedürfnisse und Wünsche von Eigentümern und Kaufwilligen. Wir für Sie, in Kiel, im Kreis Plön und in Schönberg.